Reformar un piso entero es la obra que más dinero mueve y la que más papeles pide en Vitoria-Gasteiz. La tabla de precios del final da lo que publican las fuentes; antes conviene saber qué tramitar, porque el trámite decide el calendario y parte del coste.
¿Licencia o declaración responsable?
En una integral casi siempre se mueve algo: se tira el tabique de la cocina, se ensancha un pasillo o se cambia el baño de sitio. Ese es el punto de corte:
| Qué haces | Trámite en Vitoria-Gasteiz |
|---|---|
| Pintar, cambiar suelos, alicatar, renovar instalaciones y carpintería interior sin mover nada | Declaración responsable (DRE 1 del impreso DRES_001) |
| Cambiar la distribución: tirar o levantar tabiques | Licencia |
| Tocar estructura o fachada | Licencia, y proyecto si la obra lo exige |
| Dividir la vivienda en dos | Licencia |
La base es el artículo 207.1.e de la Ley 2/2006: licencia para «las obras que modifiquen la disposición interior o vayan dirigidas a la rehabilitación de las edificaciones», incluidas las que dividan la vivienda en dos o más. El texto literal de la DRE 1 es todavía más claro: sus obras «no incluyen ningún cambio de distribución ni de carpintería exterior». Si tu reforma mezcla las dos cosas, vale la licencia para todo.
Una integral que se tramita como declaración responsable teniendo tabiques movidos es una obra sin título. No lo firmes ni dejes que lo firme el contratista por ti.
¿Cuándo hace falta proyecto técnico, y técnico?
Aquí hay que separar dos leyes.
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige proyecto (art. 2.2) en las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: las totales, o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o que cambien el uso del edificio. También en las intervenciones totales sobre edificios catalogados o protegidos, y en las parciales que afecten a las partes protegidas.
La Ley 2/2006 (art. 210.2) pide que la solicitud de licencia lleve «el proyecto que proceda, firmado por técnico competente y visado» cuando la normativa lo exija, o, si la obra no precisa proyecto, el presupuesto orientativo de las obras.
La consecuencia práctica: una integral interior que redistribuye pero no toca estructura ni fachada puede tramitarse con licencia y presupuesto, sin proyecto, pero eso lo decide la normativa aplicable y la ventanilla. Antes de contratar, pregunta en el ayuntamiento qué documentación exige tu caso; la ordenanza fiscal fija un precio para la consulta urbanística básica. Si hay estructura, fachada o edificio protegido, el proyecto lo firma un técnico competente. Qué titulación corresponde a cada caso no lo fijan los artículos citados: pregúntalo al colegio profesional o al ayuntamiento antes de encargarlo.
En el Casco Medieval, además, la obra debe respetar su régimen de conjunto monumental; mira Vitoria-Gasteiz.
Lo que pagas al ayuntamiento, con un ejemplo grande
Dos conceptos, los dos sobre el coste de ejecución material (el presupuesto sin IVA, sin honorarios y sin el beneficio del contratista):
- ICIO: el 5 %, el máximo foral.
- Tasa por licencias urbanísticas: el 0,23 % en obras mayores y el 0,11 % en obras menores, con cuota mínima de 18,67 €. Se calcula sobre el presupuesto de ejecución material del proyecto o, si no hay proyecto, sobre el coste que declaras.
La ordenanza no define cuál de las dos categorías corresponde a una reforma integral, así que tienes que preguntarlo. Con 48.000 € de ejecución material:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| ICIO | 5 % de 48.000 € | 2.400,00 € |
| Tasa como obra mayor | 0,23 % de 48.000 € | 110,40 € |
| Tasa como obra menor | 0,11 % de 48.000 € | 52,80 € |
| Total | ICIO más tasa | entre 2.452,80 € y 2.510,40 € |
La liquidación provisional se hace con tu declaración de coste y, a los cuatro meses, entregas el coste final con facturas para la definitiva. La ordenanza bonifica la cuota del ICIO en obras de accesibilidad y en rehabilitación energética (etiqueta A o B) y la rehabilitación integral que suma energía y accesibilidad; las condiciones están en permisos e ICIO. Las bonificaciones no son acumulables entre sí.
Calendario realista, sin plazos prometidos
El orden es siempre el mismo, aunque nadie puede fijar cuánto dura cada fase:
- Antes de contratar: consulta al ayuntamiento y, si hay estructura o edificio protegido, encargo del proyecto.
- Licencia: solicitud con el presupuesto o el proyecto. No empiezas hasta tenerla. El plazo depende del expediente.
- Obra gruesa: demoliciones, tabiquería y, si toca, estructura.
- Instalaciones: fontanería, electricidad, calefacción y ventilación, antes de cerrar paredes. Los gremios se pisan aquí si nadie los coordina.
- Cierre y revestimientos: pladur y yesos, alicatados, solados, carpintería, pintura.
- Remate y coste final: limpieza, repasos y declaración del coste final.
Pide al contratista un calendario por fases y por escrito, qué pasa si se retrasa y quién responde si la licencia tarda más de lo previsto. Una promesa verbal de «en dos meses» no vale nada sin eso.
IVA y deducciones del IRPF: lo mínimo
El IVA es del 10 % solo si se cumplen a la vez las cuatro condiciones de la Ley del IVA. En una integral, la trampa es el 40 %: si el contratista pone los materiales (cocina, sanitarios, suelos, ventanas) y pasan de esa parte de la base, la factura va al 21 %. Pregunta qué compras tú y qué compra él; todo está en IRPF e IVA de las reformas.
La Norma Foral 33/2013 de Álava da dos vías, ninguna para cualquier reforma:
- Vivienda habitual (art. 87): el 18 % de lo invertido (20 % en municipios alaveses de menos de 4.000 habitantes y 23 % en menores de 36 años), con tope anual de 1.530 € en el caso general. La rehabilitación solo cuenta cuando hay resolución que la califica como actuación protegida. Una integral sin esa calificación no deduce por aquí.
- Eficiencia energética (art. 87 ter): el 15 % de lo pagado en obras que reduzcan la demanda de calefacción o refrigeración o el consumo de energía primaria no renovable, o instalen aerotermia, solar o fotovoltaica de autoconsumo, entre otras. Base máxima anual de 20.000 €, certificados energéticos antes y después, y solo cuenta la parte que cumpla. Es incompatible con el artículo 87 sobre las mismas cantidades.
Que tu obra cumpla uno de estos casos lo determina el expediente, no el presupuesto. Si te interesa, plantéalo antes de empezar para que el contratista separe esas partidas. Más ayudas en subvenciones de reforma.
Cómo leer un presupuesto de reforma integral
Un presupuesto de integral que no esté por capítulos no se puede comparar. Exige este esquema:
| Capítulo | Qué debe decir |
|---|---|
| Demoliciones y albañilería | Qué se tira y qué se levanta, con medidas; retirada de escombros incluida o no |
| Instalaciones | Electricidad (puntos y cuadro), fontanería, calefacción, ventilación; si se rehacen o se aprovechan |
| Revestimientos | Suelos y alicatados con material, formato y colocación; pladur y pintura |
| Carpintería | Puertas interiores, armarios, y si entra la exterior |
| Cocina y baños | Qué aparatos y muebles entran y cuáles pones tú |
| Licencia y técnicos | Si incluye tasas, proyecto y dirección; normalmente no |
| Imprevistos | Si hay partida o cómo se presupuesta lo que aparezca al abrir |
Mira también si separa materiales y mano de obra (te da el IVA), el calendario, los pagos por hitos y no por adelantado, y la garantía. Dos presupuestos con distinto número de capítulos no se pueden comparar. El coste de tirar un tabique está en la tabla de abajo y depende del material.
Dudas frecuentes
¿Una reforma integral de un piso en Vitoria necesita licencia o basta una declaración responsable?
Si cambia la distribución, licencia. La Ley 2/2006 somete a licencia «las obras que modifiquen la disposición interior o vayan dirigidas a la rehabilitación de las edificaciones» (art. 207.1.e). La declaración responsable del impreso DRES_001 solo cubre la reforma interior que no incluya ningún cambio de distribución. Detalle en permisos e ICIO.
¿Hace falta proyecto técnico para reformar un piso entero?
Depende de la obra. La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto en las intervenciones que alteren la configuración arquitectónica del edificio: variación esencial de la composición exterior, de la volumetría o del sistema estructural, o cambio de uso. Una integral interior que no toque nada de eso no entra por esa vía, pero lo que pida cada licencia lo confirma el ayuntamiento antes de contratar.
¿Cuánto ICIO paga una reforma integral en Vitoria-Gasteiz?
El 5 % del coste de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio del contratista. Con 48.000 € de ejecución material son 2.400 € de ICIO, más la tasa por el trámite urbanístico. Hay bonificaciones para accesibilidad y rehabilitación energética.
¿Puedo deducir la reforma integral en el IRPF de Álava?
Solo en dos casos. La deducción de vivienda habitual (art. 87) cuenta la rehabilitación calificada como actuación protegida. La de eficiencia energética (art. 87 ter, el 15 %) cuenta solo la parte de la obra que cumpla sus requisitos, con certificados energéticos antes y después. Ver IRPF e IVA de las reformas.
¿Qué IVA lleva una reforma integral?
El 10 % si se cumplen a la vez las cuatro condiciones de la Ley del IVA; en una integral, la que más se incumple es que los materiales del contratista no pasen del 40 % de la base. Si no, el 21 %. Las cuatro condiciones, en esta guía.
¿Cuánto dura una reforma integral?
No hay un plazo oficial ni uno que se pueda prometer: depende de la obra, de la licencia y de los gremios. Pide al contratista un calendario por fases y por escrito, y lo que pasa si se retrasa.
Para seguir
- Licencia, declaración responsable e ICIO en Álava: qué trámite lleva tu obra y cuánto paga
- IRPF foral de Álava e IVA de las obras: qué se deduce y cuándo la factura lleva el 10 %
- Cuánto cuesta reformar en Vitoria-Gasteiz y en Álava: qué dicen las cifras y qué no lleva el presupuesto
- Ayudas para rehabilitar o reformar tu vivienda en Álava: cuáles hay abiertas y cuáles no
- Reformas en Vitoria-Gasteiz: trámite, ICIO, ayudas municipales y Casco Medieval
De dónde salen los datos
- Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, arts. 207 y 210 (texto consolidado, euskadi.eus), consultado el 07-11-2026.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 2.2 (texto consolidado del BOE), consultado el 07-11-2026.
- Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, Ordenanzas fiscales y precios públicos 2026 (ICIO y tasa por licencias urbanísticas; BOTHA nº 146, 26-12-2025), consultado el 07-11-2026.
- Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, impreso DRES_001 de declaración responsable de obras de escasa entidad (actualizado el 4-10-2024), consultado el 07-11-2026.
- Norma Foral 33/2013 del IRPF de Álava, arts. 87, 87 bis y 87 ter (texto consolidado de la Diputación Foral de Álava), consultado el 07-11-2026.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º (texto consolidado del BOE), consultado el 07-11-2026.
Redacción de Reformas en Álava. Publicado el 7 de noviembre de 2026; revisado el 8 de noviembre de 2026.
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